Tržište još nije zasićeno

Ne tako davno po "krpice" su potrošači iz svih krajeva Srbije dolazili u Beograd - u Čumićevo sokače, trgovački centar Piramida, City Passage. Kupnja se danas, i ne samo u Srbiji, preselila u veće i modernije trgovačke centre, u kojima trgovci traže mjesto više. U njima je smještena i većina modnih brandova koji na tržištu posluju kao franšize. Iako su popularni shopping centri od prije dvadesetak godina ostali u sjeni novih centara, možda bi i njih mogao oživjeti jedan dobar "upravitelj". Nije neobično da vlasnici modernih centara posao upravljanja povjere i prepuste profesionalcima - tvrtkama koje su specijalizirane za upravljanje nekretninama. Jedna od njih je i srbijanska tvrtka Confluence Property Managament. U svom portfelju klijenata ima najprestižnije trgovačke centre u Srbiji - TC Ušće, Robne kuće Beograd, Immo Outlet centar, TC Knez Mihajlova, ali i Alta tržni centar u Sarajevu, a povjereno im je i upravljanje Vivo shopping Parkom koji bi trebao početi sa radom na proljeće.

Da li u Srbiji ima dovoljno shopping centara, kako izabrati mjesto za svoj ​​brand, kako tvrtka bira svoje klijente - samo su neke od tema o kojima smo razgovarali s Tijanom Vujović, generalnom direktoricom tvrtke Confluence Property Managament.

Srbija je dugo godina važila za zemlju sa najmanjim brojem četvornih metara poslovnog prostora i trgovačkih centara po glavi stanovnika. Čini se da su trenutno mnogi poslovni prostori prazni, a da s druge strane, tržište još uvijek nije zasićeno trgovačkim centrima. Kakva je zapravo situacija? Da li ponuda odgovara potražnji?

U usporedbi s ostalim glavnim gradovima u regiji, Beograd ima jednu od najmanjih stopa zasićenosti trgovačkim centrima, a taj trend je, primjećujemo, prisutan u cijeloj Srbiji. Dodatno, činjenica je da je, poslije dužeg vremena, porastao broj internacionalnih brandova koji Srbiju vide kao sljedeću destinaciju na popisu svojih ekspanzija. Shodno tome, može se reći da je tržište trgovačkih centara nezasićeno i da postoji potražnja za maloprodajnim prostorom, ali ono svojom kvalitetom mora odgovarati internacionalnim standardima, i istovremeno, nalaziti se na lokaciji koja je prirodno atraktivna i frekventna. Osim novogradnje, odnos ponude i potražnje na tržištu može se umanjiti i prenamenom neadekvatnih prostora, kojoj prethodi detaljna analiza lokalnog tržišta.

Što se tiče tržišta poslovnog prostora, njegova zasićenost je izravno povezana sa stanjem gospodarstva u zemlji, ali i ovom slučaju, detaljno planiranje prilikom gradnje i adekvatna analiza projekta, u smislu lokacije i kvalitete, može samo biti od pomoći.

Zbog čega bi investitori operativno upravljanje trebali povjeriti specijaliziranoj tvrtki, a ne da se tim poslom sami bave? Što gube, a što dobivaju?

Operativno upravljanje zahtijeva isti stupanj angažiranosti, fokusa i vještine, kao i svaka druga faza u životu jedne nekretnine - od kupnje placa, preko dobivanja relevantnih dozvola, izgradnje, prodaje i slično. Anagažovanje specijalizirane tvrtke, investitor ima mogućnost, na transparentan i poslovnim planom definiran način, osigurati svoj ​​godišnji prihod, a time i uspješnu prodaju nekretnine, ako se jednog dana odluči za to. Dodatno, on nema potrebu zapošljavati i obučavati vrlo različite ljude iz sektora financija, marketinga, tehničke službe, komercijale i slično, već dobiva gotovo rješenje za cijenu koja varira u odnosu na postignute rezultate. Na taj način, motivira i sve radnike u lancu da ostvaruju što bolji rezultat.

Kome biste preporučili rentiranje prostora u klasičnom trgovačkom centru, a kome u prostoru kakav su Robne kuće Beograd, koje objedinjuju više objekata? Da li je za određene djelatnosti "preporučljiviji" prvi, odnosno, drugi prostor?

Nezahvalno je praviti generalizacije na ovu temu jer postoje zakupci koji svoju djelatnost uspješno obavljaju i u klasičnim trgovačkim centrima, ali i u netipičnim prostorima poput onih koje ste upravo spomenuli. Naš tim leasing stručnjaka stoji na raspolaganju svim zainteresiranim tvrtkama da zajedno s njima prouče biznis planove i zajedničkom analizom odrede koja je opcija najprofitabilnija za zakupca. Uspjeh naše tvrtke se zasniva na njegovanju dugoročnih odnosa za zakupcima, jer smo svjesni da njihova profitabilnosti u prostorima koje izdajemo doprinosi i rastu naše tvrtke.

Upravljate i jednim outlet centrom. Koje uvjete treba ispuniti klijent da bi se našao u tom centru, budući da je u pitanju outlet? Koje su prednosti zakupa prostora u tom centru i ima li slobodnih mjesta?

Jedan od uvjeta koji imamo u Immo Outlet Centru jeste da u svakom trenutku bar 70 posto asortimana bude iz stare kolekcije koja se prodaje po sniženim cijenama. Prednost zakupa u outlet centru jeste usko targetiranje potrošača koji su spremni kupiti artikle koji nužno ne predstavljaju dio najnovije kolekcije. Kad se objedine ovakvi zakupci, onda potrošači dobivaju specifičnu šoping destinaciju, gdje uvijek mogu pronaći artikle na sniženjima. Naravno, jedan dio asortimana je i iz novih kolekcija, pa se prostor u outletu koristi i za njihovu promociju i prodaju. Immo Outlet Centar je danas 100 posto popunjen, međutim, kako je ovaj posao dinamičan i sklon promjenama, naš tim stoji na raspolaganju za sve zainteresirane zakupce koji bi svojom ponudom učvrstili atraktivnost ovakvog koncepta.

Koliko su potrošači u Srbiji zainteresirani za outlet centre, ako znamo da su u inozemstvu vrlo popularni? Kolika je, recimo, godišnja frekvencija ljudi u Immo Outlet Centru?

Na velikom tržištu vlada i raznolikost potrošačkih skupina, pa svoje mjesto na tržištu imaju i moderni shopping centri s novim kolekcijama, kao i outlet centri. Posljednjih godina raste informiranost potrošača, te u skladu s globalnim trendovima, i na ovim prostorima raste popularnost outlet centara.

Upravljate i Trgovačkim centrom Alta u Sarajevu. Kolikom tržištu gravitira taj trgovački centar? Koji su sve brandovi zastupljeni i kakva je posjećenost trgovačkog centra?

Alta shopping centar je projekt na koji smo osobito ponosni, jer, zapravo, predstavlja potvrdu naše kvalitete koju su prepoznale i tvrtke izvan granica Srbije. Od kad smo preuzeli upravljanje Alta shopping centrom njegova stopa popunjenosti je u konstantnom porastu. U centru su zastupljeni internacionalni brandovi poput Deichmanna, Manga, NewYorkera, LC Waikikija, ali i mnogi drugi regionalni i lokalni brandovi. Radimo i na dovođenju drugih atraktivnih robnih marki, čime bismo upotpunuli mozaik zakupaca koji bi trebali udovoljiti svim ukusima i potrebama stanovnika Sarajeva. Alta shopping centar, u stvari, predstavlja suvremeni shopping centar prilagođen potrebama lokalnog tržišta. Godišnja posjećenost ovog centra je oko tri milijuna posjetitelja, s konstantnom stopom rasta.

Tvrtka na čijem ste čelu upravlja nekolicinom objekata i trgovačkih centara. Po kojim kriterijima birate tko će biti dio vašeg portfelja?

Vjerujem da su i pojedinac i tvrtka uspješni onda kada mogu birati s kim žele raditi. Kad god širimo portfelj, naglasak nikad nije na impozantnosti objekta, nego na viziji njegovog vlasnika. Zdrava ekonomska logika, odsustvo sujete i subjektivnosti prilikom donošenja odluka su polazna osnova koja, uz našu stručnost, osigurava uspješnu dugoročnu suradnju. Širenje našeg portfelja je rezultat ostvarenih uspjeha u prošlosti i opravdanog povjerenja investitora koji su nam svoje objekte povjerili na upravljanje.

Da li je teže upravljati klasičnim trgovačkim centrima ili centrima u čijoj se mreži, zapravo, nalazi više objekata? Koje su sličnosti, a koje razlike?

U našem timu postoje sektori koji su specijalizirani za upravljanje i jednim i drugim objektima, i njihov opis posla je samo donekle sličan. Osim što surađuju sa sličnim tvrtkama, priroda posla, kao i operativni izazovi na koje nailaze, najčešće su vrlo različiti. Trudimo se da svaki pojedinac bude vezan za projekt kojem, svojim znanjem i vještinama, može najviše pridonijeti.

Koliko je kriza utjecala na sektor kojim se vi bavite budući da je tržište nekretnina bilo snažno pogođeno?

Krizu je najlakše promatrati kao problem. One tvrtke koje su krizu promatrale kao šansu i svoje resurse i djelovanje prilagodili općim ekonomskim trendovima, iz krize su izašle kao pobjednici. Za našu tvrtku ne postoje problemi već izazovi i novi zadaci na koje odgovaramo znanjem i iskustvom koje posjedujemo. Naša tvrtka je upravo nastala tijekom ovog kriznog razdoblja, a sada raste i nadamo se da će ubrzo postati regionalni lider u upravljunju nekretninama.